4 THỦ TỤC PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN GIÚP TỐI ƯU HÓA ĐẦU TƯ AN TOÀN

Pháp lý bất động sản là nền tảng vững chắc giúp đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Từ việc kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ, quy hoạch, đến các quy định về đất đai, mỗi bước đều rất quan trọng. Cùng Trường Doanh nhân HBR tìm hiểu những yêu cầu pháp lý cần thiết để đảm bảo một giao dịch bất động sản suôn sẻ.

1. Pháp lý bất động sản là gì?

Pháp lý bất động sản là tập hợp các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến dự án và phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đây là yếu tố vô cùng quan trọng mà các nhà đầu tư và người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản.

>>> XEM THÊM: CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN: NẮM VỮNG ĐỂ GIA TĂNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ SINH LỜI

2. Vai trò quan trọng của pháp lý bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc hiểu rõ và nắm vững pháp lý liên quan đến các dự án là yếu tố then chốt giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và giảm thiểu rủi ro. 

Những vụ tranh chấp pháp lý, dự án không đủ giấy phép hay các dự án "ma" đã gây không ít thiệt hại cho các nhà đầu tư. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản nào, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp lý là điều không thể bỏ qua.

• Bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan: Pháp lý giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán, bảo vệ họ khỏi những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình giao dịch, tạo sự công bằng cho cả hai bên.
• Đảm bảo tính hợp pháp của dự án: Các hồ sơ pháp lý đầy đủ và hợp lệ xác nhận rằng dự án đã được cấp phép và tuân thủ các quy định của nhà nước, giúp tránh rủi ro từ các dự án "ma" hay không hợp pháp.
• Giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư: Pháp lý rõ ràng giúp nhà đầu tư hiểu rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng mua bán, từ đó hạn chế những rủi ro không đáng có khi tham gia giao dịch.
• Tạo sự minh bạch trên thị trường: Một hệ thống pháp lý bất động sản chuẩn mực sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, từ đó thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia với niềm tin cao hơn.
• Tăng giá trị của bất động sản: Dự án có pháp lý rõ ràng và minh bạch thường có giá trị cao hơn trên thị trường, giúp tăng khả năng thanh khoản và gia tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

3. Các giấy tờ pháp lý quan trọng nhà đầu tư cần phải biết

Trước khi tham gia giao dịch bất động sản, việc hiểu rõ và xác minh các giấy tờ pháp lý liên quan là điều cực kỳ quan trọng. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng các loại giấy tờ này để đảm bảo tính hợp pháp của dự án và quyền lợi của mình.

Dưới đây là các giấy tờ pháp lý cơ bản mà nhà đầu tư cần nắm vững, tùy thuộc vào đối tượng đầu tư:

3.1. Đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Giấy phép này được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền và là chứng nhận cho phép chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Giấy phép này cần có dấu mộc đỏ và phải còn hiệu lực, đồng thời phải phù hợp với lĩnh vực bất động sản và có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh. Để đảm bảo tính hợp pháp, cần tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư để tránh các giấy phép giả mạo.

3.2. Hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán là tài liệu pháp lý quan trọng trong giao dịch bất động sản, thể hiện các thông tin về giá cả, thời hạn thanh toán và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản giữa các bên tham gia giao dịch.

3.3. Quyết định giao đất

Theo Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng. Quyết định giao đất là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng cho dự án bất động sản.

3.4. Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Sổ hồng là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất, được cấp cho chủ sở hữu bất động sản. Sổ này không chỉ xác nhận quyền sở hữu mà còn quy định thời gian sử dụng đất và làm căn cứ cho các giao dịch chuyển nhượng đất đai.

3.5. Phê duyệt quy hoạch 1/500

Phê duyệt quy hoạch 1/500 là bản vẽ quy hoạch chi tiết của dự án xây dựng, cung cấp các thông tin về tổng diện tích, mật độ xây dựng, cơ sở hạ tầng và cách bố trí tiện ích trong dự án. Bản đồ này là điều kiện pháp lý để xác nhận tính hợp pháp của dự án bất động sản.

3.6. Phê duyệt quy hoạch 1/2000

Quy hoạch 1/2000 là bản đồ tổng thể về không gian, cảnh quan và cơ sở hạ tầng của khu vực. Bản đồ này thường được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước và cần thiết cho các dự án lớn, đảm bảo các yếu tố kỹ thuật, giao thông và cơ điện trong khu vực phát triển.

3.7. Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là yêu cầu bắt buộc đối với các dự án bất động sản, nhằm đảm bảo rằng dự án tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Để có giấy phép này, các dự án phải đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ công trình công cộng, di sản văn hóa và các quy định an toàn xây dựng.

3.8. Văn bản nghiệm thu phần móng

Văn bản này được cấp khi phần móng của công trình đã hoàn thành, là căn cứ pháp lý để cấp sổ hồng và tiếp tục thi công phần thân của dự án. Đây là một bước quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp của công trình.

3.9. Giấy bảo lãnh ngân hàng

Giấy bảo lãnh ngân hàng là tài liệu cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người mua đối với các dự án bất động sản chưa hoàn thành. Khi chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục xây dựng, ngân hàng sẽ hoàn trả tiền cho người mua, giúp họ yên tâm hơn trong quá trình đầu tư.

3.10. Các văn bản pháp lý khác

Các văn bản pháp lý như chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, giấy phép môi trường và giấy tờ liên quan đến thuế, phí là những giấy tờ không thể thiếu. Chúng đảm bảo rằng dự án tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước, tránh rủi ro pháp lý cho các bên liên quan.

4. Quy trình pháp lý dự án bất động sản

Trước khi đi vào quy trình pháp lý, nhà đầu tư cần tuân thủ những nguyên tắc cơ bản để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả. Những nguyên tắc này không chỉ giúp dự án triển khai suôn sẻ mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

• Chấp thuận chủ trương đầu tư: Trước khi bắt đầu dự án, nhà đầu tư phải có sự chấp thuận về chủ trương đầu tư nếu dự án thuộc diện yêu cầu chấp thuận.
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Nếu dự án yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư phải hoàn tất thủ tục này trước khi tiến hành dự án.
• Tuân thủ các quy định pháp luật: Nhà đầu tư phải tuân theo các quy định về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động và phòng cháy chữa cháy trong suốt quá trình thực hiện dự án.

Để triển khai thành công một dự án bất động sản, nhà đầu tư cần nắm vững các thủ tục pháp lý liên quan trong 4 giai đoạn. Quy trình này không chỉ giúp bảo đảm tính hợp pháp mà còn giúp các bên tham gia dự án thực hiện đúng các quy định của pháp luật, tránh rủi ro pháp lý. 

Dưới đây là những thủ tục pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư cần thực hiện trong các giai đoạn chuẩn bị, lập, triển khai và kết thúc dự án đầu tư bất động sản.

4.1. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Trong giai đoạn này, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin phê duyệt chủ trương đầu tư theo yêu cầu của pháp luật. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ được thực hiện bởi các cơ quan có thẩm quyền như Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, và các cơ quan cấp trên khác.

Cụ thể, Điều 30 của Luật Đầu tư 2020 quy định:

• Quốc hội sẽ phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án có ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc có tiềm năng gây tác động nghiêm trọng, bao gồm:
• Các nhà máy điện hạt nhân;
• Dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, hoặc rừng sản xuất với diện tích lớn (từ 50 ha trở lên đối với rừng đặc dụng, từ 500 ha đối với rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát, và từ 1.000 ha đối với rừng sản xuất);
• Dự án chuyển đổi đất trồng lúa nước có diện tích từ 500 ha trở lên và trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên;
• Dự án di dân tái định cư với quy mô từ 20.000 người ở miền núi hoặc 50.000 người ở các vùng khác;
• Dự án yêu cầu áp dụng chính sách hoặc cơ chế đặc biệt cần sự quyết định của Quốc hội.

Vì vậy, nếu dự án đầu tư bất động sản thuộc phạm vi các dự án cần phê duyệt chủ trương đầu tư từ Quốc hội, chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để có được sự phê duyệt.

4.2. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn lập dự án đầu tư

Giai đoạn lập dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục pháp lý để được cấp các giấy tờ liên quan như giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng, và các thủ tục đất đai. Đây là bước quan trọng để đảm bảo rằng dự án không chỉ đáp ứng yêu cầu về quy hoạch mà còn tuân thủ các quy định về đất đai, môi trường và xây dựng.

• Pháp lý dự án về quy hoạch: Giấy phép quy hoạch là một trong những yêu cầu đầu tiên để nhà đầu tư thực hiện dự án. Quyết định này đảm bảo dự án được triển khai theo đúng quy hoạch đô thị và xây dựng đã được phê duyệt.
• Pháp lý dự án về đất đai: Đối với các dự án bất động sản, các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai như đền bù, giải phóng mặt bằng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bắt buộc. Ngoài ra, nếu dự án yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Các thủ tục pháp lý khác: Ngoài các thủ tục trên, nhà đầu tư còn cần thực hiện nghĩa vụ ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.

4.3. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn triển khai dự án

Doanh nghiệp cần thống nhất với chính quyền địa phương về việc kết nối hạ tầng trong dự án với các hạ tầng bên ngoài. Sau khi nhận được sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền, doanh nghiệp tiến hành các công việc san lấp và xây dựng cơ sở hạ tầng.

• Sau khi hoàn thành từng phần của hạ tầng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và nghiệm thu. Nếu đạt yêu cầu, tiến hành các bước tiếp theo, nếu không, sẽ phải sửa chữa.
• Khi hạ tầng đã hoàn thiện, doanh nghiệp cần hoàn thành thiết kế cơ sở và thiết kế thi công để được cấp giấy phép xây dựng.
• Sau khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có thể bắt đầu khởi công. Sau khi thi công xong phần móng, cần có sự nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo chất lượng kỹ thuật.
• Khi công trình hoàn tất, cần có thủ tục bàn giao giữa đơn vị thi công và doanh nghiệp. Đơn vị thi công hoàn tất các thủ tục hoàn công theo đúng thiết kế và được sự chấp thuận của nhà nước.

4.4. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa dự án vào hoạt động

Khi dự án hoàn thiện, chủ đầu tư sẽ thực hiện bàn giao nhà cho người mua, đồng thời hoàn tất các thủ tục về giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Các hồ sơ dự án sẽ được gửi đến cơ quan nhà nước để cấp giấy chứng nhận cho người mua sau khi tất cả nghĩa vụ tài chính và pháp lý được hoàn thành.

5. Lời khuyên dành cho các nhà đầu tư

"Đừng bao giờ đầu tư vào bất động sản nếu chưa hiểu rõ pháp lý của dự án. Hiểu rõ mục tiêu, phân tích rủi ro và hợp tác với chuyên gia là chìa khóa để bảo vệ vốn và tối đa hóa lợi nhuận” - Theo chia sẻ của Mr. Tony Dzung, Chủ tịch HĐQT HBR Holdings.

Trong đầu tư bất động sản, việc nắm vững các yếu tố cốt lõi là cực kỳ quan trọng. Đặc biệt là việc hiểu rõ pháp lý của dự án, xác định mục tiêu đầu tư rõ ràng và luôn cẩn trọng với các cam kết lợi nhuận. 

Dưới đây là những lời khuyên từ các chuyên gia hàng đầu mà nhà đầu tư cần ghi nhớ để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.

• Tìm hiểu kỹ về pháp lý của dự án: Đầu tư bất động sản mà không hiểu rõ pháp lý là một canh bạc mạo hiểm. Nhà đầu tư cần kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ như sổ đỏ, giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết 1/500 để tránh rủi ro liên quan đến đất đai và pháp lý.
• Xác định mục tiêu đầu tư rõ ràng: Trước khi xuống tiền, cần xác định mục tiêu đầu tư của mình là dài hạn hay ngắn hạn và liệu bất động sản sẽ phục vụ mục đích sinh lời qua cho thuê hay để ở. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư chọn lựa sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.
• Đánh giá rủi ro và lợi nhuận: Nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường, xu hướng giá cả và tiềm năng phát triển của khu vực sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác khả năng sinh lợi từ bất động sản. Từ đó, đưa ra quyết định hợp lý và hạn chế tối đa rủi ro.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Không nên dồn tất cả vốn vào một loại hình bất động sản duy nhất. Đầu tư vào nhiều phân khúc khác nhau như nhà ở, đất nền hay bất động sản công nghiệp sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ nhiều kênh.
• Hợp tác với chuyên gia: Để tránh sai sót, nhà đầu tư nên hợp tác với các chuyên gia, bao gồm luật sư, chuyên gia bất động sản và kế toán. Họ sẽ giúp bạn hiểu rõ về pháp lý, đánh giá tiềm năng dự án và tư vấn các chiến lược tài chính hợp lý.
• Quản lý và bảo trì bất động sản hiệu quả: Đối với các dự án cho thuê, việc quản lý và bảo trì bất động sản là yếu tố then chốt giúp duy trì giá trị và đảm bảo lợi nhuận. Việc bảo trì định kỳ không chỉ giúp duy trì chất lượng mà còn giúp thu hút khách thuê lâu dài.

Pháp lý bất động sản chính là tấm khiên bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong suốt quá trình giao dịch. Khi đã hiểu rõ pháp lý của dự án, bạn sẽ tự tin hơn trong các quyết định đầu tư. Để đảm bảo sự an toàn và tối ưu hóa lợi nhuận từ các giao dịch bất động sản, hãy để lại thông tin để nhận tư vấn chi tiết từ các chuyên gia của Trường Doanh nhân HBR ngay hôm nay!