CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN: NẮM VỮNG ĐỂ GIA TĂNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ SINH LỜI

Chu kỳ bất động sản là gì? Đây là một trong những khái niệm quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu rõ để đưa ra quyết định đúng đắn. Từ giai đoạn suy thoái đến tăng trưởng và phục hồi, mỗi chu kỳ đều mang đến cơ hội và thách thức riêng. Cùng Trường Doanh nhân HBR tìm hiểu về chu kỳ bất động sản và cách đầu tư hợp lý!

1. Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ bất động sản là sự vận động mang tính lặp lại của thị trường nhà đất, bao gồm bốn giai đoạn chính: Phục hồi, Tăng trưởng (Mở rộng), Sốt nóng (Bùng nổ) và Suy thoái (Đóng băng). Quá trình này phản ánh những biến động về giá cả, lượng giao dịch, và tâm lý của nhà đầu tư theo thời gian.

Thông thường, một chu kỳ hoàn chỉnh có thể kéo dài từ 7- 9 năm. Việc nhận biết và hiểu rõ thị trường đang ở giai đoạn nào của chu kỳ là yếu tố then chốt giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định mua, bán hoặc nắm giữ bất động sản một cách hiệu quả và tối ưu hóa lợi nhuận.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, chu kỳ bất động sản Việt Nam đã và đang đi qua giai đoạn khó khăn nhất của thời kỳ suy thoái. Năm 2024 được xem là "thời điểm vàng" để các nhà đầu tư cân nhắc xuống tiền, khi thị trường đang ở trong giai đoạn Phục hồi. Đây là lúc giá bất động sản đã ổn định hơn sau thời gian sụt giảm và bắt đầu có dấu hiệu đi lên. 

Dự báo, từ năm 2025 trở đi, thị trường có thể sẽ bước vào một chu kỳ Tăng trưởng mới, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư đón đầu xu hướng.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường bất động sản

Chu kỳ biến động của thị trường bất động sản không xuất phát từ một nguyên nhân đơn lẻ mà là kết quả của sự kết hợp phức tạp giữa nhiều yếu tố kinh tế, chính sách và tâm lý thị trường. Những yếu tố này có thể được chia thành 2 nhóm chính: Yếu tố vĩ mô và yếu tố vi mô.

2.1. Yếu tố vĩ mô

Để hiểu thị trường bất động sản, chúng ta cần nhìn vào các tác động ở tầm vĩ mô trước. Đây là những yếu tố bao trùm toàn bộ nền kinh tế, ảnh hưởng đến xu hướng chung của thị trường và quyết định của số đông. Cụ thể là:

• Sức khỏe nền kinh tế: Khi kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập và niềm tin tiêu dùng gia tăng, từ đó thúc đẩy nhu cầu đầu tư bất động sản. Ngược lại, kinh tế suy thoái khiến người dân thắt chặt chi tiêu, làm giảm cầu và giá bất động sản.
• Chính sách nhà nước: Các chính sách về thuế, quy hoạch, tín dụng ưu đãi hoặc đầu tư hạ tầng có thể tạo cú hích cho thị trường, gia tăng giá trị khu vực và thu hút dòng vốn đầu tư.
• Lãi suất ngân hàng: Lãi suất thấp giúp giảm chi phí vay, kích thích nhu cầu mua nhà. Ngược lại, lãi suất cao khiến việc vay vốn khó khăn hơn, làm giảm khả năng tiếp cận và kìm hãm nhu cầu.

2.2. Yếu tố vi mô

Bên cạnh các tác động chung, những yếu tố ở phạm vi hẹp hơn sau đây cũng đóng vai trò quyết định. Chúng giải thích tại sao giá nhà đất ở khu vực này lại tăng trong khi khu vực khác lại đứng yên, dù cùng chịu ảnh hưởng từ một nền kinh tế. Các yếu tố đó bao gồm:

• Cấu trúc dân số: Sự thay đổi về dân số, đặc biệt là tốc độ tăng dân số và xu hướng đô thị hóa ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở. Khi dân số tại một khu vực tăng nhanh, nhu cầu bất động sản tăng theo, kéo giá trị tài sản lên cao và tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn. Ngược lại, dân số giảm hoặc di cư khỏi khu vực sẽ khiến cầu giảm, làm chậm tốc độ tăng trưởng của thị trường.
• Tâm lý nhà đầu tư: Nhà đầu tư thường bị chi phối bởi cảm xúc và kỳ vọng vào thị trường. Trong thời kỳ lạc quan, họ sẵn sàng rót vốn mạnh tay với kỳ vọng giá tăng nhanh, làm giá bất động sản bị đẩy lên cao. Nhưng khi xuất hiện tâm lý bi quan hoặc lo ngại rủi ro, họ có xu hướng “án binh bất động” hoặc rút lui, khiến thị trường giảm nhiệt, giao dịch chững lại.
• Quan hệ cung - cầu: Cung và cầu là yếu tố cốt lõi định hình diễn biến thị trường. Khi nguồn cung vượt cầu, thị trường bão hòa, giá bất động sản có xu hướng giảm. Ngược lại, nếu nguồn cung không đáp ứng kịp nhu cầu, giá có thể tăng mạnh do sự cạnh tranh khốc liệt giữa người mua, thậm chí gây ra các “cơn sốt” cục bộ.

3. Các giai đoạn của chu kỳ bất động sản

Thị trường bất động sản vận động theo một quy luật lặp lại, gọi là chu kỳ. Một chu kỳ hoàn chỉnh thường bao gồm 4 giai đoạn chính, mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng về giá cả, giao dịch và tâm lý thị trường: Phục hồi, Mở rộng, Tăng cung và Suy thoái.

3.1. Giai đoạn phục hồi

Đây là thời kỳ thị trường bắt đầu lấy lại nhịp sau giai đoạn suy thoái, xuất hiện những chuyển biến tích cực dù chưa thật sự rõ nét. Một số đặc điểm tiêu biểu của giai đoạn phục hồi bao gồm:

• Nhu cầu: Người mua nhà bắt đầu quay trở lại thị trường, nhu cầu có dấu hiệu tăng nhưng vẫn ở mức độ vừa phải, chưa đột biến.
• Giá cả: Giá bất động sản dần hồi phục, tăng nhẹ sau thời gian dài chững lại hoặc giảm sâu, nhưng chưa tạo thành xu hướng tăng rõ ràng.
• Giao dịch: Số lượng giao dịch tăng so với thời kỳ khủng hoảng, tuy nhiên vẫn chưa đạt đến mức sôi động như trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.
• Tâm lý thị trường: Nhà đầu tư dần lấy lại niềm tin, tuy nhiên vẫn còn tâm lý phòng thủ và cẩn trọng trong quyết định xuống tiền.

Giai đoạn này được xem là cơ hội vàng để mua bất động sản với mức giá còn thấp, đặc biệt là các tài sản bị bán tháo do áp lực tài chính. Nhà đầu tư có thể tận dụng thời điểm này để nâng cấp, cải tạo tài sản, chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng sắp tới. Thời gian của giai đoạn phục hồi thường kéo dài từ 1-2 năm, tùy vào diễn biến kinh tế và chính sách điều hành.

3.2. Giai đoạn mở rộng

Giai đoạn mở rộng là thời kỳ thị trường bước vào chuỗi tăng trưởng mạnh, song hành với sự khởi sắc của nền kinh tế. Sự phục hồi rõ rệt của các chỉ số kinh tế vĩ mô, thu nhập tăng, cùng các chính sách hỗ trợ tích cực từ nhà nước khiến nhu cầu nhà ở tăng nhanh, kéo theo hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản đạt đỉnh.

Một số dấu hiệu nhận biết thị trường đang ở giai đoạn mở rộng bao gồm:

• Nhu cầu: Nhu cầu mua nhà bùng nổ nhờ kinh tế ổn định, thu nhập người dân được cải thiện và các gói hỗ trợ tín dụng, chính sách phát triển đô thị thúc đẩy người mua quay lại thị trường.
• Giá cả: Giá bất động sản leo thang nhanh chóng do cầu vượt cung, đặc biệt tại các khu vực "nóng". Đây thường là thời điểm giá đạt đỉnh trong toàn bộ chu kỳ.
• Giao dịch: Thị trường trở nên sôi động với lượng giao dịch tăng mạnh, nhà đầu tư và người mua ở thực đều tham gia tích cực, khiến thanh khoản thị trường đạt mức cao.
• Tâm lý thị trường: Nhà đầu tư lạc quan, tin vào triển vọng tăng giá dài hạn nên có xu hướng mua vào dồn dập, đẩy thị trường tiến sâu hơn vào vùng tăng trưởng.

Tuy đây là giai đoạn giàu tiềm năng sinh lời, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Nếu giá bất động sản tăng quá nhanh, vượt xa giá trị thực, có thể hình thành “bong bóng” thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, có chiến lược dài hạn và sẵn sàng ứng phó nếu thị trường đảo chiều bất ngờ.

3.3. Giai đoạn tăng cung

Giai đoạn mở rộng là thời kỳ thị trường bước vào chuỗi tăng trưởng mạnh, song hành với sự khởi sắc của nền kinh tế. Sự phục hồi rõ rệt của các chỉ số kinh tế vĩ mô, thu nhập tăng, cùng các chính sách hỗ trợ tích cực từ nhà nước khiến nhu cầu nhà ở tăng nhanh, kéo theo hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản đạt đỉnh.

Một số dấu hiệu nhận biết thị trường đang ở giai đoạn mở rộng bao gồm:

• Nhu cầu: Nhu cầu mua nhà bùng nổ nhờ kinh tế ổn định, thu nhập người dân được cải thiện và các gói hỗ trợ tín dụng, chính sách phát triển đô thị thúc đẩy người mua quay lại thị trường.
• Giá cả: Giá bất động sản leo thang nhanh chóng do cầu vượt cung, đặc biệt tại các khu vực "nóng". Đây thường là thời điểm giá đạt đỉnh trong toàn bộ chu kỳ.
• Giao dịch: Thị trường trở nên sôi động với lượng giao dịch tăng mạnh, nhà đầu tư và người mua ở thực đều tham gia tích cực, khiến thanh khoản thị trường đạt mức cao.
• Tâm lý thị trường: Nhà đầu tư lạc quan, tin vào triển vọng tăng giá dài hạn nên có xu hướng mua vào dồn dập, đẩy thị trường tiến sâu hơn vào vùng tăng trưởng.

Tuy đây là giai đoạn giàu tiềm năng sinh lời, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Nếu giá bất động sản tăng quá nhanh, vượt xa giá trị thực, có thể hình thành “bong bóng” thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, có chiến lược dài hạn và sẵn sàng ứng phó nếu thị trường đảo chiều bất ngờ.

3.4. Giai đoạn suy thoái

Suy thoái là giai đoạn cuối cùng trong chu kỳ bất động sản, đánh dấu thời kỳ thị trường đối mặt với nhiều khó khăn. Đây là thời điểm mà sức mua yếu, niềm tin sụt giảm và hoạt động giao dịch giảm mạnh, phản ánh rõ sự chững lại của toàn thị trường.

Các đặc điểm nhận biết rõ nhất trong giai đoạn này bao gồm:

• Cung vượt cầu: Nhiều dự án hoàn thiện cùng lúc khiến lượng bất động sản tung ra thị trường tăng mạnh, trong khi nhu cầu mua suy yếu do tác động từ nền kinh tế bất ổn.
• Giá cả: Giá nhà đất có xu hướng lao dốc vì lượng tồn kho lớn và áp lực bán tháo, đặc biệt trong bối cảnh tâm lý người mua tiêu cực.
• Giao dịch: Thị trường trầm lắng, số lượng giao dịch giảm rõ rệt do người mua e dè, nhà đầu tư giữ tâm lý chờ đợi hoặc thoái lui.
• Tâm lý nhà đầu tư: Lo ngại về rủi ro thanh khoản, mất giá tài sản và nguy cơ vỡ bong bóng khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.

Dù là giai đoạn khó khăn, nhưng đây cũng là lúc thể hiện bản lĩnh và tầm nhìn chiến lược của nhà đầu tư. Thay vì hành động theo tâm lý đám đông, nên ưu tiên giữ vững danh mục đầu tư có giá trị thực, cân nhắc tái cơ cấu tài sản và chờ đợi cơ hội khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi tiếp theo.

4. 3 thời điểm đầu tư bất động sản lãi ngay lúc mua

Với tâm lý ưa chuộng bất động sản như một kênh đầu tư an toàn và sinh lời bền vững, nhiều người Việt luôn tìm kiếm thời điểm tối ưu để “xuống tiền”. Theo các chuyên gia, có 3 giai đoạn thị trường giúp nhà đầu tư có cơ hội sinh lời ngay từ khi mua vào, nếu lựa chọn đúng vị trí và sản phẩm:

4.1. Giai đoạn chạm đáy của chu kỳ bất động sản

Đây là thời điểm giá bất động sản xuống thấp nhất sau một chu kỳ suy thoái. Tại Việt Nam, giai đoạn từ quý III/2022 đến quý I/2024 được đánh giá là vùng đáy của chu kỳ. Từ cuối quý I/2023, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn và hạ lãi suất từ phía Chính phủ. Cuối năm 2023, thanh khoản tăng trở lại khi loạt chính sách hỗ trợ được thực thi quyết liệt.

Minh chứng điển hình là giai đoạn 2011-2013, khi thị trường rơi vào đáy sâu. Nhiều “cá mập” và nhà đầu tư lớn, kể cả nhà đầu tư nước ngoài, đã tận dụng cơ hội này để thâu tóm tài sản và M&A dự án. Kể từ năm 2013, giá căn hộ tăng từ 30% đến 100%, còn nhà phố, đất nền tăng từ 30% đến vài trăm phần trăm tùy khu vực.

Tuy nhiên, theo nhận định của Mr. Tony Dzung, đầu tư ở vùng đáy cần lưu ý: “Chỉ nên mua khi giá đã giảm từ 20-30% so với đỉnh, đồng thời phải đảm bảo pháp lý minh bạch và quy hoạch rõ ràng”.

4.2. Giai đoạn giữa chu kỳ tăng trưởng

Khoảng 2-4 năm sau vùng đáy, thị trường bước vào giai đoạn giữa chu kỳ - giai đoạn tăng trưởng ổn định nhưng chưa bùng nổ. Ví dụ như giai đoạn 2016-2018, sau khủng hoảng 2011-2013, bất động sản tăng giá nhẹ nhưng bền vững và còn nhiều dư địa phát triển.

Theo quy luật này, năm 2024-2026 được xem là thời điểm giữa chu kỳ mới. Trong giai đoạn này, nhà đầu tư có thể yên tâm xuống tiền vì rủi ro thấp, giá trị tài sản có xu hướng tăng đều theo nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư ổn định. Tuy nhiên, vẫn cần thẩm định kỹ về giá so sánh, quy hoạch, pháp lý và vị trí để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.

4.3. Thời điểm phê duyệt các công trình hạ tầng trọng điểm

Một thời điểm khác có tiềm năng sinh lời cao là khi quy hoạch hạ tầng được công bố hoặc phê duyệt như đại đô thị, trung tâm thương mại, tuyến đường mới, cầu nối vùng, khu phi thuế quan, khu công nghiệp,...

Đây là giai đoạn mà giá bất động sản vẫn ở mức thấp hoặc chưa bị đẩy lên quá cao do các công trình hạ tầng chỉ mới được phê duyệt, chưa triển khai hoặc chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội, nhà đầu tư cần ra quyết định sớm, tránh bị chậm chân sau khi thị trường đã phản ứng. Đồng thời, vẫn phải đảm bảo kiểm tra kỹ lưỡng giá trị thực, quy hoạch và tính pháp lý của sản phẩm.

4. Lời khuyên cho nhà đầu tư

Hiểu rõ chu kỳ thị trường là một lợi thế lớn, nhưng để biến kiến thức thành lợi nhuận và hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần có một chiến lược khôn ngoan. Việc ra quyết định dựa trên phân tích cẩn thận thay vì cảm tính là chìa khóa để thành công trong một lĩnh vực đầy biến động. Dưới đây là một số lời khuyên cốt lõi bạn nên ghi nhớ:

• Nắm vững các giai đoạn của chu kỳ: Luôn xác định thị trường đang ở giai đoạn nào (Phục hồi, Tăng trưởng, Bão hòa hay Suy thoái) để đưa ra quyết định mua, bán hoặc nắm giữ phù hợp.
• Nghiên cứu kỹ lưỡng: Đừng đầu tư theo tin đồn. Hãy tìm hiểu sâu về vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và tiềm năng phát triển của từng dự án trước khi xuống tiền.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Tránh "bỏ tất cả trứng vào một giỏ". Phân bổ vốn vào nhiều loại hình hoặc khu vực khác nhau sẽ giúp bạn giảm thiểu rủi ro khi một phân khúc nào đó gặp khó khăn.
• Cẩn trọng với giá ảo: Hãy cảnh giác với những dự án có giá tăng quá nhanh, bị thổi phồng giá trị hoặc hứa hẹn lợi nhuận phi thực tế. Đây có thể là dấu hiệu của "bong bóng" hoặc rủi ro tiềm ẩn.

Hiểu rõ chu kỳ bất động sản sẽ giúp bạn tối ưu hóa cơ hội đầu tư và giảm thiểu rủi ro trong mỗi giai đoạn của thị trường. Chắc chắn rằng nếu áp dụng kiến thức này, bạn sẽ có chiến lược đầu tư hiệu quả hơn. Hãy theo dõi thêm các bài viết khác của Trường Doanh nhân HBR để luôn cập nhật thông tin hữu ích về thị trường bất động sản! Nếu có thắc mắc, đừng quên để lại thông tin dưới bài viết.